Toelichting en condities

Uitgangspunten

De projectanalyses bieden een uitgebreide verzameling kostengegevens van recent uitgevoerde bouwprojecten voor iedereen die economische afwegingen maakt bij de planontwikkeling van nieuwe projecten.

De kostengegevens zijn gebaseerd op de aanbestedingsbegrotingen van de bouwbedrijven, die de projecten hebben uitgevoerd. Op deze wijze sluiten de gepubliceerde bouwkosten zo goed mogelijk aan bij de mogelijke plannen. Daar meer- en minderwerk niet in de (ontwerp)tekeningen wordt aangegeven, zijn nacalculatiegegevens bewust buiten beschouwing gelaten.

Indeling

De indeling bij de projecten bestaat uit vier delen:

• nieuwbouw, overzicht;
• nieuwbouw, uitwerking;
• onderhoud en renovatie, overzicht;
• onderhoud en renovatie, uitwerking.

Alle informatie is steeds in dezelfde volgorde ingedeeld volgens de gebouwenclassificatie van tabel 0 van het SfB-systeem.

Overzichten en uitwerkingen

De overzichten geven per gebouwgroep, van alle gebouwen kort de overzichten van de bouwkosten per vierkante meter brutovloeroppervlakte (per m 2 BVO) en per kubieke meter bruto-inhoud (per m 3BI. In deze overzichten zijn de bouwkosten weergegeven op de oorspronkelijke peildata en geïndexeerd naar de peildatum van inzage.

De uitwerkingen geven meer kosteninformatie per gebouw, bevatten totaaloverzichten met de belangrijkste karakteristieken, hoeveelheden, vormfactoren en kostenkengetallen van elk project. Alle kosten van de elementenclusters, indirecte projectvoorzieningen, algemene kosten, winst en risico en de totale projectkosten zijn geïndexeerd naar de peildatum van inzage. De kosten zijn uitgedrukt als totaalbedrag, per m ² BVO en per m ³ BI. Daarbij zijn tabellen met ruimtegegevens, foto's en tekeningen geplaatst.

Gebruik gegevens

In alle stadia van de planontwikkeling van bouwprojecten kunt u met de (geïndexeerde) kostengegevens van de projectanalyses heel snel kostenramingen maken.

We lichten beknopt het gebruik van de gegevens in de volgende fasen toe:

• initiatieffase;
• eerste planschetsen;
• voorlopig ontwerp;
• definitief ontwerp;
• uitwerking op bestekniveau.

Initiatieffase

In de initiatieffase van een project kunt u een globaal budget bepalen met vierkante of kubieke meterprijzen. U kiest als kostenreferentie een geanalyseerd project, dat enige gelijkenis vertoont met het beoogde nieuwe bouwplan. De tabellen met overzichten geven een overzicht van de projectkosten per m ² BVO en per m ³ BI voor het maken van die keuze. U ziet hier voor de verschillende projecten immers direct de vierkante en kubieke meterprijzen en vooral ook de spreiding daarin.

In relatie tot de grootte van het nieuwe bouwplan bepaalt u hiermee het voorlopig budget of u stelt aan de hand van het beschikbare budget vast wat de realiseerbare grootte van het object is.

Als u bijvoorbeeld een project van 1.500 m ³ bruto inhoud wilt realiseren, dan volgt het budget uit 1.500 m ³ x bouwkosten per m ³ = 1.500 x € ______ = € ______.

Heeft u € 350.000,- ter beschikking, dan kunt u de maximaal realiseerbare m ³ bruto inhoud bepalen met € 350.000,- gedeeld door € ______ per m ³ = ______ m ³.

Bij het bepalen van zo'n budget moet u er uiteraard wel rekening mee houden, dat de totale investering voor de realisatie van een gebouw veel groter is dan het bouwkostenbudget alleen. U heeft immers ook te maken met grondkosten, bijkomende kosten (zoals honoraria voor architect en constructeur, leges, aansluitkosten, BTW) en inrichtingskosten. Afhankelijk van de omstandigheden kan daardoor het totale investeringsbudget gemakkelijk oplopen tot het dubbele van het budget voor de bouwkosten exclusief BTW.

Eerste planschetsen

Bij de eerste planschetsen, zoals massastudies van planalternatieven, kunt u het bouwkostenbudget al nader invullen op basis van de overzichten. Van deze referentieprojecten kunt u de kostentabellen op niveau 3 van NEN 2634 van de projectanalyses gebruiken.

Eerst bepaalt u (globaal) de hoeveelheden van de elementen in de betreffende massastudie en dan vermenigvuldigt u die met de bijbehorende kosten per eenheid element, zoals die in de kostentabel van het eerder gekozen referentieproject zijn vermeld.

Als u een oppervlakte van 300 m ² buitenwandafbouwconstructies hebt bij een bepaalde uitwerking van het te bouwen object van 1.500 m ³ bruto inhoud, dan is daarvan in het bouwkostenbudget het bedrag van de directe bouwkosten 300 m ² x het bedrag in euro per m ² van element 2D (21) = € ______.

Dit soort berekeningen kunt u in een spreadsheet eenvoudig voor alle elementenclusters uitvoeren. U krijgt op die manier een raming van de betreffende massastudie, die in principe op dezelfde wijze is gepresenteerd als de kostentabel van de projectanalyse. Als u een goed resultaat wilt krijgen, moet u de hoeveelheden ook volgens de 'meetafspraken elementen op niveau 3 van NEN 2634' bepalen.

Een overzicht van de gehanteerde meetafspraken voor de elementen op niveau 3 van NEN 2634 vindt u aan het einde van deze toelichting.

Tot slot voegt u de algemene bouwkosten en de algemene bedrijfskosten en winst en risico van het bouwbedrijf toe als opslagpercentages van de directe bouwkosten. U kunt de daarbij te hanteren percentages aanpassen op grond van een eigen inschatting van de actuele marktsituatie.

Sommige architecten en kostenadviseurs geven in het stadium, dat aan het ontwerpen vooraf gaat, de voorkeur aan een wat abstractere benadering met behulp van vormfactoren. Zij kunnen daarvoor gebruik maken van de tabellen met vormfactoren.

Voorlopig ontwerp

In de fase van het voorlopig ontwerp kunt u de bouwkosten van de elementen nog verder uitwerken door ramingen te maken op basis van de 'eenheidsprijzen' van variant-elementen. In beginsel zijn dit ramingen op niveau 4 van NEN 2634. De uitkomsten van deze ramingen kunt u gebruiken om het ontwerp op kosten bij te sturen. In deze fase worden de hoeveelheden van de elementen op het niveau van de technische oplossingen gemeten volgens de 'Standaard meetmethode' overeenkomstig NEN 3699.

In een nieuwbouwproject heeft element 2D (31) 'buitenwandopeningen' bijvoorbeeld een oppervlakte van 100 m ². Dat element kan zijn opgebouwd uit 30 m ² 'houten gevelkozijnen' en 70 m ² 'aluminium gevelkozijnen'.

In een renovatieproject kan element 2D (31) 'buitenwandopeningen' met een oppervlakte van 100 m ² bijvoorbeeld drie verschillende maatregelen ondergaan: 30 m ² 'bestaand gevelkozijn; vervangen houten gevelkozijn, 40 m ² 'bestaand gevelkozijn; vervangen draaiende delen, onderdorpels en dergelijke' en 70 m ² 'bestaand gevelkozijn; vervangen schilderwerk'. Het kan ook zijn dat ditzelfde element alleen de maatregel 10 m ² 'bestaand gevelkozijn; voorzetraam' krijgt of dat dit element zelfs helemaal ongemoeid wordt gelaten.

Dus de opbouw van het element op niveau 3 van NEN 2634 uit de technische oplossingen op niveau 4 van NEN 2634, beïnvloedt wel de kosten van het element op niveau 3, maar niet de hoeveelheid van dat element.

Definitief ontwerp

Bij het uitwerken van het plan in een definitief ontwerp moet u uiteraard rekening houden met de aannamen die al zijn gemaakt bij de eerdere ramingen. U kunt dan de bouwkosten van het definitief ontwerp begroten met een gespecificeerde elementenbegroting. Daarvoor zijn verschillende begrotingsprogramma's verkrijgbaar. Ook hiervan vereist een goede toepassing de nodige kennis van zaken.

Uitwerking op bestekniveau

Op basis van de kostengegevens van de gespecificeerde elementenbegroting maakt u bij het uitwerken van het plan op bestekniveau de laatste aanpassingen, die het plan binnen het gestelde budget moeten houden. Op de aanbesteding blijkt dan tenslotte of u de marktsituatie goed heeft ingeschat.

Meetafspraken elementen op niveau 3 van NEN 2634

De toedeling van bouwkosten aan elementen volgt NEN 2634, die op zijn beurt verwijst naar de 'Elementenmethode '91'.

De bepaling van hoeveelheden volgt het schema hieronder, dat op zijn beurt verwijst naar NEN 2580 en NEN 3699.

NEN 2580 (mei 1997): 'Oppervlakten en inhouden van gebouwen. Termen, definities en bepalingsmethoden'.

NEN 2634 (juni 2002): 'Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten'.

NEN 3699 (oktober 1993): 'Meetmethode voor het bepalen van netto hoeveelheden van bouwdelen, installatiedelen en resultaten met specificatierichtlijnen'.

Elementenmethode '91 (versie januari 1997, uitgave in boekvorm door BNA), ook te vinden op internet: http://nl-sfb.bk.tudelft.nl/